Max (rusanalit) wrote in realty_analyser,
Max
rusanalit
realty_analyser

Categories:

Критика основных причин роста цен на жилье в Москве

Пообщался с реэлтором. Тот расписал основные причины роста цен на жилье в Москве. Во они:
1. Нехватка земли
2. Рост объемов ипотеки
3. Немосквичи скупающие все жилье
4. Резкий рост доходов москвичей
5. Рост объемов воода социального жилья
6. Рост себестоимости.
Я тут поразмыслил над всем этим, порылся в источниках и вот что получилось.

НЕХВАТКА ЗЕМЛИ
"Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 г. должны быть построены около 70 млн. кв. м. Эти метры возведут в существующих границах города. Тысячи гектаров занимают промышленные и коммунальные зоны. Авторы предыдущих Генпланов оставляли под эти зоны четверть столичной земли. На месте сносимых пятиэтажек (еще один резерв) вводится вдвое-втрое жилья больше, против сносимого."

Первой называют иссякание пригодного под застройку земельного фонда в Москве. Оно бы было правильно, если бы это было абсолютной истиной и она стала ясна всем неожиданно и сразу - единовременное осознание такого факта десятками тысяч субъектов экономики могло дать подобный эффект вылившись в истеричный спрос по принципу "хватай пока есть". Но это не так - разговоры про исчерпание земли ведутся последние лет пять как минимум. В Москве все так же строят несколько миллионов метров на вновь осваиваемых землеотводах. Кроме того как выходы можно использовать переселение из пятиэтажек с последующим возведением на их месте 17-20 этажных домов - это даст более 10 миллионов метров только в Москве. А во вторых есть огромные площади под застройку рядом с Москвой - в 2-3 км. от МКАД.
Скажем собинбанк (ну не реклама, блин) приобрел в 3-20 км. от МКАД 12000 гектаров земель под жилую застройку. Даже если застраивать только треть этих земель 17-этажными домами то можно возвести на расстоянии 3-20 км. от МКАД минимум 200 миллионов квадратов. Это потенциал ближайшего Подмосковья которое при должных вложениях в инфраструктуру (а строителям заинтересованным в новых площадях под застройку это вполне по силам) мало чем отличается от Выхино и Новокосино. собинбанк собирается застраивать правда не многоэтажками, а коттеджами - потому что понимает, что на 200 000 000 квадратов спроса не найдет, а цены обрушит до минимума.
Так что не в исчезновении пригодной для застройки земли дело.
РОСТ СЕБЕСТОИМОСТИ
Еще год назад метр в Москве продавался по 1800 долларов и строителе все равно имели норму прибыли близкую к 100 процентам - даже с учетом всех откатов чиновникам. Т.е. себестоимость не превышала 1000 долларов и нет никаких оснований считать, что за год она выросла вдвое (если закладываться на сохранение не массы, а нормы прибыли).
Значит и не резком росте себестоимости дело.
РОСТ БЛАГОСОСТОЯНИЯ МОСКВИЧЕЙ
Давайте прикинем - официальная средняя московская зарплата 900 долларов. Ну, есть еще зарплаты в конвертах потому думается можно увеличить среднюю зарплату на 40% - исходя из данных того же Росстата - выходи 1250 долларов в месяц на одного человека или 2500 тысячи в месяц на семью из двух человек. В год 30 000. Для того чтоб купить среднюю двушку - 52,9 метра по 4000 долларов за метр этой семье нужно 212000 долларов.
Т.е. семья должна иметь такие доходы как минимум на протяжении 7 лет до момента покупки т.е. с 1999 года. Но ведь это не так. 1250 долларов москвичи - да и то далеко не все - стали зарабатывать только сейчас. А ведь мы весь доход в 30 000 долларов отправили на покупку. А ведь семье еще на что-то существовать надо, а жизнь в Москве дорогая. Значит даже при всем росте доходов средняя москвоская семья не в силах накопить на квартиру. Не в ее доходах дело.
ИПОТЕКА
Может ипотека так разогнала цены?
Динамика выданных ипотечных кредитов в Москве (офиц. данные)
2000 1364
2001 1970 + 606 или 45%
2002 2753 + 783 или 39%
2003 3075 + 322 или 12%
2004 4358 + 1283 или 41%
2005 5542 + 1184 или 36%
2006 прогноз 8000.
За первый квартал 2006 года в Москве выдано ипотечных кредитов на общую сумму около 200 млн. долл. Это почти третья часть от итогов прошлого года. В Подмосковье цифры не столь впечатляющие: общий объем выданных кредитов составил около 50 млн. долл. Увеличился и средний размер выдаваемого ипотечного кредита – около 100 тыс. долл. против 60—70 тыс. долл. в прошлом году. В Подмосковье традиционно покупателям выдают более скромную сумму – около 30 тыс. долл. (МИАН)
Давайте посчитаем долю ипотеки в общих продажах жилья в 2005 году. Итак, кредитов – 5542, средний размер – 70 000 долларов, цена кв. метра – 1800 долларов. На один кредит можно купить 40 метров (прибл. 70000/1800), будем считать что 50% граждане вносили сами, т.е. 5542 гражданина купили в 2005 году с применением ипотеки по 80 метров или на круг 450 000 метров жилья. На рынке было продано 3 050 000 метров нового жилья. Так что если предположить (что невероятно) что все 5542 покупки с применением ипотеки были сделаны на первичном рынке, то выходит что доля ипотеки на первичном рынке – 15%. Реально она меньше процентов на 20% минимум поскольку часть сделок проходила с вторичной недвижимостью.
Посчитаем 2006 год. Средняя по году стоимость московского жилья (минимум) – 3000 долларов за метр. Пусть ипотечных кредитов будет выдано на 1,1 миллиард долларов (первый квартал 200 миллионов, остальные 3 – по 300 миллионов…заложимся на рост).
К продаже предложено 2 830 000 метров жилья на первичном рынке, что по 3 000 долларов за метр составляет 8 500 000 долларов. 1,1 миллиард ипотечных кредитов снова умножим на 2 (что невероятно, реально надо умножать на 1,5 – т.е. закладываться на то, что при покупке жилья собственные средства заемщика составят 40% суммы, ипотека – 60%) и получим сумму в 2,2 млрд. долларов представляющую собой скажем так «ипотечное жилье». Таким образом от 8,5 млрд. общего рынка первички 2,2 млрд. «ипотечных денег» составляют 26,5%. Рост к 15% налицо. Но надо учесть что мы снова считали без вторички, исходя из того что все ипотечные кредиты будут выданы на приобретение новостроек.
НЕМОСКВИЧИ
для того, чтоб переехать в Москву немосквичу требуется оставить свой бизнес и с чего-то начинать в Москве, для чего как раз нужны деньги, т.е. тратить их на покупку квартиры нецелесообразно. А количество немосквичей пребывающих в столицу на зарплаты сразу позволяющие купить квартиру исчезающе мало.
ИНОСТРАНЦЫ
Равно как иностранцы работающие в Москве предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их. Значит дело и не в немосквичах и не в иностранцах.
РОСТ ОБЕМОВ ВВОДА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
При стагнирующем вводе жилья в Москве выросло количество метров не попадающих на рынок т.к. они являются т.н. "социальным жильем". Но если всмотрется в структуру социального жилья то видно, что из 1,87 млн. метров в 2006 году на переселение из сносимых пятиэтажек придется 1,15 млн. метров - а это значит, что на месте этого жилья всего через 1-2 года возведут не менее 3 миллионов метров жилья коммерческого.
Ввод жилья в Москве/Социальное жилье/Жилье на рынке
1996 2 918 000
1997 3 159 000
1998 3 187 000
1999 3 121 000
2000 3 372 000
2001 3 695 000
2002 4 295 000
2003 4 474 000
2004 4 599 000 1 651 000 2 948 000
2005 4 650 000 1 600 000 3 050 000
2006 4 700 000 1 870 000 2 830 000
Последнее соображение - в Лондоне, Париже, Нью-Йорке средние доходы среднего жителя примерно в три раза превышают средние доходы среднего москвича. Соотвественно платежеспособный спрос там выше - особенно в европейских столицах, где ставка по ипотеке значительно ниже чем в США. Но - в этих странах в отличии от Москвы коммерческий найм жилья распостранен значительно шире, чем владение своей квартирой. Т.е. - у них аренда, у нас -покупка. Т.е. немалая часть спроса удовлетворяется именно через аренду. У нас с западом разная структура спроса.
И самое последнее. На рынок поступает 2,8 млн. метров жилья. Если перевести все его в стандартную московскую трешку - 76 метров, то выходит, что на рынок поступает примерно 36 000 трешек (и ни одной однушки и двушки). Каждая трешка стоит 76*3800 = 284 000 долларов. Т.е. каждый год - и это еще без сделок на вторичке - квартиры в Москве должно покупать 36 000 человек, способных выложить около 300 000 долларов. И всего 8000 - т.е. менее четверти сделок свершается с применением ипотеки. На сколько лет хватит в России таких "треть-миллионеров"? А с учетом того что далеко не каждый из них стремится приобрести квартиру в Москве?

А МОЖЕТ ПРИЧИНА В ТОМ, ЧТО В 2005 ГОДУ ПРАКТИЧЕСКИ ВСЕ КРУПНЫЕ МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ПОМЕНЯЛИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ - СМЕНИВ ИХ С ЛИЦ БЛИЗКИХ МОСКОВСКОЙ ВЛАСТИ НА БИЗНЕСМЕНОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО УРОВНЯ - АБРАМОВИЧ, ПОТАНИН, ДЕРИПАСКА СТАЛИ НОВЫМИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ КРУПНЕЙШИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ТРЕСТОВ МОСКВЫ. ПРИЧЕМ ВЗРЫВНОЙ РОСТ ЦЕН НАЧАЛСЯ АККУРАТ ПОСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ У "НЕИЗВЕСТНЫХ" ВЛАДЕЛЬЦЕВ ГЛАВМОССТРОЯ, МОСПРОМСТРОЙМАТЕРИАЛОВ, МОСМОНТАЖСПЕЦТСТРОЯ, СПК РАЗВИТИЕ ОЛЕГОМ ДЕРИПАСКОЙ. ПРИЧЕМ ОГРОМНУЮ РОЛЬ В РОСТЕ ЦЕН 2005-2006 ГОДА СЫГРАЛИ КАК "ИНТЕРЕСНЫЙ" ПРИНЯТЫЙ ГОСДУМОЙ ЗАКОН (ПРИВЕТ ОТ ДЕРИПАСКИ?), ТАК И МОЩНАЯ ПИ-АР КОМПАНИЯ В ПОЛЬЗУ ВЫСОКИХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ РАЗВЕРНУТАЯ МОСКОВСКИМИ ВЛАСТЯМИ, БЛИЗКИЕ КОТОРЫМ ЛИЦА ТОЛЬКО- ТОЛЬКО ПРОДАЛИ ФЕДЕРАЛАМ СВОИ СТРОИТЕЛЬНЫЕ АКТИВЫ. МОЖЕТ ТАКИМ ОБРАЗОМ ГОРОДСКИЕ ВЛАСТИ РАБОТАЮТ НА ТО, ЧТОБЫ НОВЫЕ ВЛАДЕЛЬЦЫ МОГЛИ В МАКСИМАЛЬНО КОРОТКИЕ СРОКИ "ОТБИТЬ" НЕМАЛЫЕ ВЛОЖЕННЫЕ В ПОКУПКУ СРЕДСТВА? ИЛИ КАК ВАРИАНТ - НЕКТО С ЖЕНОЙ ЧЬЯ ФАМИЛИЯ НАЧИНАЕТСЯ НА БУКВУ Б. ПРОДАЛ СВОИ СТРОИТЕЛЬНЫЕ АКТИВЫ ТОМУ ЖЕ ДЕРИПАСКЕ, НО - С УСЛОВИЕМ РЕАЛЬНО ОНИ ПЕРЕЙДУТ В СОБСТВЕННОСТЬ ДЕРИПАСКИ В 2008 ГОДУ - ПОСЛЕ ТОГО КАК НАШ НЕКТО ПОКИНЕТ ПОСТ МЭРА ОДНОЙ ЕВРОПЕЙСКОЙ СТОЛИЦЫ. ВОТ ОН И ЗАНИМАЕТСЯ МАКСИМИЗАЦИЕЙ СВОИХ ДОХОДОВ ЗА ОСТАВШИЙСЯ В ЕГО РАСПОРЯЖЕНИИ ПЕРИОД ВРЕМЕНИ (сер. 2005 - конец 2007).

А в принципе следите за нефтью...Либо она, либо исчерпание платежеспособного спроса. Либо то и другое вместе (если случатся одновременно) сдуют пузырь.
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 12 comments