Некоторые мысли

Очень занятно в последнее время читать текущую "аналитику" по рынку недвижимости. Довольно просто отличить ангажированных "экспертов" - они сильно напирают на рост доходов населения, увеличение доступности ипотеки и, почему-то, подорожание стройматериалов (до кучи, видимо). Вопрос о снижении объемов продаж старательно обходится стороной. В интернете такие аналитические поделки давно прозвали "растишкой".

Самое интересное, что все это правда - и про рост доходов, и про ипотеку. Только правда не вся.

В ажиотажный спрос 2006, вынесший цену выше 4 тыщ за квадрат, сильный вклад имели два чисто субъективных фактора: "квартира как объект инвестиций" и "квартира как смысл жизни".

Вес первого фактора, инвестиционного, прямо пропорционален росту цены за предыдущие годы. Соответственно, летом-осенью 2006 года вклад этого фактора в цену был максимален. Чем дальше цена стоит, тем фактор слабее. Цена падает - вес фактора падает, причем опережающими темпами. Чтобы стоимость этого фактора сохранялась на уровне осени 2006 года, нужно, чтобы рынок продолжал расти теми же темпами, что уже сильно расходится с реальностью. Итак, вклад этого фактора стремительно падает.

Вес второго фактора, смыслообразующего, оценить сложнее, поскольку вопрос этот, сами понимаете, глубоко философский. Вкратце - эгрегор "своя квартира" был сформирован и мощно прокачан в СССР, где развитого рынка аренды не было. В процессе увеличения доходов активной части населения (немалая часть которого сконцентрировалась в столице), случившегося за последние лет десять, "своя квартира" была самым мощной целью, сподвигавшей на свершения. Цель эта находилась на границе возможностей, но не за гранью. В 2006 происходит качественное изменение ситуации - цель уходит за грань. За грань возможностей большинства активного населения. И за грань здравого смысла. Чем дальше она находится за гранью, тем мощнее процесс переосмысления жизненных ценностей и поиск новых жизненных ориентиров. И тем слабее вклад смыслообразующего фактора в спрос на жилье.

В подтверждение мысли:
http://blogs.yandex.ru/pulse?query0=%F1%E2%EE%FF+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%E0&query2=&period=20010601-20070516
http://blogs.yandex.ru/pulse?query0=%E4%E0%F3%ED%F8%E8%F4%F2%E8%ED%E3&query2=&period=20010601-20070516

Так вот, если вычесть вклады этих двух факторов и рассматривать цену на жилье исключительно в рациональном плане выгодно/не выгодно, "справедливая", чисто рациональная цена, например, из паритета с арендой, оказывается на уровне не выше $2500. Остальное - вклад дополнительного спроса, простимулированного вышеописанными факторами.

Причем время работает на сближение реальной цифры и "справедливой", в том смысле что реальная цена, придя в себя после ажиотажа-2006, будет сползать к уровню "справедливой". На снижение "справедливой" цены работают инициативы властей по поводу капитального ремонта своими силами и прочее ЖКХ, дополнительных налогов на жилье (что ведет подорожание права владения собственностью) и развитие рынка аренды. На повышение "справедливой" цены работают те самые рост доходов населения и развитие ипотеки. В целом, баланс и направление движения "справедливой цены" неочевиден, хотя все-таки скорее вверх.

На первый взгляд, кажется странным панический страх риэлтеров признать невозможность стабилизации рынка жилья на текущих ценовых уровнях. Казалось бы, им же выгоднее продать 10 квартир по 3000 за квадрат, чем одну по 4000. Приведи цену в соответствие со спросом, и работай дальше.

У меня есть только одно объяснение. Сами риэлторы и стоящее за ними БАБЛО крупно затарились на максимумах. На все имеющиеся кредитные ресурсы. Если вы играли на бирже, то примерно представляете себе состояние человека, влезшего в долги по уши и поставившего все ва-банк. И теперь наблюдающего, как убытки нарастают.

Состояние это - паника.

И они делают все, чтобы "бумажные" убытки не превратились в реальные. Выставляют заведомо завышенные цены. Бомбят информационное пространство "растишками". БАБЛО, в свою очередь, помогает процессу, административными мерами пытаясь сократить предложение. Но процесс все равно идет туго. Мышеловка захлопнулась.

Естественный вариант поведения в данном случае - сидеть с накупленным втридорога товаром, ждать, пока его нельзя будет спихнуть хотя бы по уровню безубытка. Ждать, сидя без прибыли, проедая накопленный ранее жирок. Это возможно, если "справедливая" цена будет расти. Однако это вопрос не одного года, а лет 3-4 как минимум. За это время у многих жирок может кончиться. Так что, возможно, мы еще увидим фейерверк риэлтерских "маржинколов".

А может и не только риэлтерских.